La comunidad registró 3.393 nuevos hogares en 2025 frente a 1.501 viviendas terminadas, mientras Badajoz concentra la mayor cartera de proyectos y Cáceres fue una de las dos únicas provincias españolas con saldo positivo

Extremadura cerró 2025 con una diferencia significativa entre la formación de nuevos hogares y la incorporación de vivienda nueva al mercado. Durante el último año analizado se formaron 3.393 nuevos hogares en la comunidad autónoma, mientras que el número de viviendas terminadas se situó en 1.501, prácticamente la mitad.

El resultado deja un desfase de 1.892 viviendas entre ambas magnitudes y pone de manifiesto las diferencias existentes entre las dos provincias extremeñas, así como el reto que supone acompasar la producción residencial al ritmo de creación de nuevos hogares.

Los datos proceden del informe ‘Evolución de la producción de vivienda en España’, elaborado por la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), que analiza la evolución de la construcción residencial, la formación de hogares, los visados de obra nueva y la vivienda potencial en las diferentes provincias españolas.

Cáceres termina más viviendas que hogares nuevos

La evolución provincial presenta dos realidades muy diferentes.

En Cáceres se terminaron durante 2025 un total de 1.207 viviendas, mientras que se registraron 1.125 nuevos hogares. La provincia consiguió así un saldo positivo de 82 viviendas, con una cobertura del 107% respecto a los hogares creados.

De acuerdo con el informe, Cáceres fue, junto con Soria, una de las dos únicas provincias españolas que durante el ejercicio terminaron más viviendas de las que se formaron nuevos hogares.

Este dato, sin embargo, no significa que hayan desaparecido los problemas de acceso a la vivienda en la provincia. La comparación entre viviendas terminadas y hogares creados no permite determinar por sí sola si las viviendas se encuentran en los municipios donde existe una mayor demanda ni si sus precios resultan asumibles para jóvenes, familias u otros colectivos con menor capacidad económica.

El indicador refleja fundamentalmente la relación entre el ritmo de construcción de nuevas viviendas y la evolución en la formación de hogares.

Badajoz concentra el mayor desfase

La situación es muy diferente en la provincia de Badajoz. Durante 2025 se formaron 2.268 nuevos hogares, mientras que se terminaron únicamente 294 viviendas.

La diferencia alcanza así las 1.974 unidades, de modo que las viviendas terminadas representaron apenas el 13% de los nuevos hogares creados durante el ejercicio.

El comportamiento de ambas provincias explica el resultado regional. Las 82 viviendas de saldo positivo registradas en Cáceres no fueron suficientes para compensar el desfase de 1.974 unidades de Badajoz, lo que situó a Extremadura en un saldo negativo de 1.892 viviendas respecto a los nuevos hogares registrados.

No obstante, este dato no significa que la actividad residencial en Badajoz se encuentre paralizada. Al contrario, la provincia lidera la comunidad tanto en viviendas potenciales como en visados de obra nueva, lo que apunta a una importante cartera de proyectos todavía en distintas fases de desarrollo.

Badajoz lidera la vivienda en proyecto

Según el informe de ACI, la provincia de Badajoz cuenta con 1.861 viviendas potenciales, frente a las 1.473 de Cáceres.

También registra un mayor número de visados de obra nueva, con 1.715, frente a los 1.236 contabilizados en la provincia cacereña.

Estos datos muestran que Badajoz dispone de un importante volumen de actuaciones residenciales en marcha o previstas. La cuestión es que esa cartera de proyectos todavía no se ha transformado en viviendas terminadas al mismo ritmo en que se están formando nuevos hogares.

Existe, por tanto, un desfase temporal entre la planificación y tramitación de las promociones y su incorporación efectiva al mercado.

Los visados y los proyectos anticipan actividad constructora, pero posteriormente deben completarse los trámites administrativos, garantizarse la financiación, ejecutarse las obras y producirse finalmente la entrega de las viviendas.

Más de 7.000 hogares de diferencia desde 2021

El desequilibrio no se limita al ejercicio de 2025.

Según ACI, desde 2021 Extremadura acumula algo más de 7.000 hogares nuevos por encima de las viviendas que se incorporaron al mercado durante el mismo periodo.

La cifra permite observar que la diferencia entre la creación de hogares y la producción de vivienda nueva se ha mantenido durante varios ejercicios.

Sin embargo, este dato debe interpretarse con cautela. La formación de un nuevo hogar no implica necesariamente la necesidad de construir una vivienda nueva para cada uno de ellos.

Parte de esa demanda se absorbe mediante el alquiler, la compraventa de viviendas de segunda mano, la incorporación al mercado de viviendas vacías, la rehabilitación de inmuebles existentes o los cambios de titularidad y de ocupantes dentro del parque residencial ya construido.

Por tanto, el desfase constituye fundamentalmente un indicador sectorial que permite analizar si el ritmo de construcción de vivienda nueva evoluciona de forma similar al ritmo de creación de hogares.

Extremadura se enmarca en un desequilibrio nacional

La situación extremeña forma parte, además, de una tendencia que afecta a buena parte del mercado inmobiliario español.

España terminó durante el último año completo analizado 91.896 viviendas, mientras que se formaron 238.990 nuevos hogares.

La diferencia nacional alcanzó así las 147.094 unidades, un desfase que aumentó un 40% respecto al ejercicio anterior.

En términos generales, la vivienda terminada cubrió aproximadamente el 38,5% de los nuevos hogares.

El informe atribuye esta evolución a dos dinámicas simultáneas: la formación de hogares aumentó un 16%, mientras que el número de viviendas terminadas descendió un 9%.

Los mayores desfases se registraron en Madrid, con 25.193 unidades; Alicante, con 12.091; Valencia, con 11.553, y Barcelona, con 8.798.

Además, solo aproximadamente una de cada cuatro provincias españolas consiguió terminar viviendas suficientes para cubrir al menos la mitad de los nuevos hogares, frente a alrededor de la mitad de las provincias que había alcanzado ese nivel el año anterior.

Cerca de 6.000 viviendas futuras

Frente a los datos de vivienda terminada, la evolución de los proyectos ofrece una perspectiva diferente para los próximos ejercicios.

El informe señala que el incremento de los visados de obra nueva y de las calificaciones provisionales podría elevar la oferta futura de Extremadura hasta situarla cerca de las 6.000 viviendas potenciales.

Esta cifra permitiría reducir una parte importante de la diferencia acumulada desde 2021, aunque no significa que esas viviendas estén disponibles de manera inmediata.

Entre un proyecto y su incorporación efectiva al mercado existe un proceso que incluye la tramitación administrativa, la disponibilidad de suelo, la financiación, la ejecución de las obras y la posterior entrega de las promociones.

La evolución de esta cartera será especialmente relevante en Badajoz, que concentra el mayor número de proyectos de la comunidad y, al mismo tiempo, presenta la mayor distancia entre hogares creados y viviendas terminadas.

La vivienda de segunda mano mantiene un papel fundamental

La menor disponibilidad de vivienda nueva hace que una parte importante de la demanda residencial se canalice hacia el parque ya existente.

En España se realizaron cerca de 684.000 operaciones de vivienda usada, un 5,2% más que el año anterior. Las operaciones sobre viviendas de segunda mano multiplicaron aproximadamente por diez las correspondientes a vivienda nueva.

En Extremadura, como ocurre en buena parte del mercado nacional, la mayoría de las operaciones residenciales de los últimos años se ha concentrado en viviendas usadas.

Esto significa que una parte importante de los hogares que se forman puede acceder a viviendas que cambian de propietario o de inquilino, a inmuebles que estaban vacíos o a viviendas que regresan al mercado después de procesos de rehabilitación.

Por ello, la evolución de la vivienda nueva constituye solo una parte del conjunto de factores que determinan la capacidad del mercado para absorber la demanda residencial.

Cáceres concentra la vivienda protegida

Otro de los elementos que refleja las diferencias entre ambas provincias es la evolución de la vivienda protegida.

Durante 2025, Extremadura contabilizó 164 nuevas viviendas protegidas calificadas. De ellas, 158 correspondieron a la provincia de Cáceres, mientras que únicamente seis se registraron en Badajoz.

La distribución resulta especialmente significativa si se compara con los datos de vivienda potencial y visados de obra nueva, ya que Badajoz lidera ambas variables mientras que Cáceres concentra prácticamente toda la nueva vivienda protegida calificada.

La vivienda protegida constituye así otro de los elementos que habrá que observar en la evolución futura del mercado residencial extremeño, especialmente en relación con las necesidades de los hogares que encuentran mayores dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado.

El Plan Habita Extremadura contempla más de 3.000 viviendas protegidas

En este contexto, la Junta de Extremadura impulsa, a través de Urvipexsa y en colaboración con los ayuntamientos, el Plan Habita Extremadura, que contempla el objetivo de superar las 3.000 viviendas protegidas hasta 2027.

Esta cifra corresponde a vivienda prevista y su materialización está condicionada a diferentes factores, entre ellos el estudio previo de la demanda, la disponibilidad de suelo y el desarrollo de las correspondientes promociones.

El objetivo se enmarca en la necesidad de ampliar la oferta de vivienda protegida y facilitar el acceso a la vivienda a los colectivos que presentan mayores dificultades para acceder al mercado libre.

Un reto marcado por el ritmo de creación de hogares

Los datos reflejan, en definitiva, que Extremadura afronta un reto residencial condicionado no solo por el número de viviendas que se construyen, sino también por dónde se construyen, a qué precios y con qué rapidez llegan al mercado.

La diferencia registrada en 2025 entre la formación de hogares y la terminación de viviendas pone de manifiesto la necesidad de observar conjuntamente la evolución demográfica, la construcción de obra nueva y el aprovechamiento del parque residencial existente.

Al mismo tiempo, el volumen de viviendas en proyecto, los nuevos visados y las calificaciones provisionales apuntan a una posible ampliación de la oferta durante los próximos años. Las cerca de 6.000 viviendas potenciales que contempla el informe representan una cartera capaz de reducir parte del desfase acumulado, siempre que los proyectos superen las distintas fases administrativas y constructivas hasta convertirse en viviendas efectivamente disponibles.

El principal desafío será conseguir que esa vivienda potencial termine convirtiéndose en oferta efectiva y accesible, especialmente en aquellas zonas donde la demanda residencial presenta una mayor presión.

En este escenario, la evolución de los proyectos actualmente en marcha, la construcción de vivienda nueva, el aprovechamiento del parque residencial existente y la ejecución de las promociones de vivienda protegida serán algunos de los elementos determinantes para comprobar si la oferta consigue acercarse progresivamente al ritmo de creación de nuevos hogares en Extremadura.